O mercado imobiliário possui diversas modalidades de contrato para viabilizar os mais diferentes tipos de negócios.

Entre eles, temos o contrato built to suit, considerado, por muito tempo, como um contrato atípico por não possuir regulamentação própria na legislação brasileira até o advento da lei 12.744/12.

No post de hoje vamos explicar melhor sobre essa modalidade de contrato, quando e como é usado e quais regras são aplicáveis para sua viabilização. Acompanhe.

O que é built to suit?

Numa tradução livre, built to suit significa “construído para servir” ou “construído para ajustar”.

Tem esse nome pois trata-se de um contrato de locação de bens imóveis urbanos não residenciais em que o locador investe dinheiro, seja para construir ou para realizar reformas substanciais, com a finalidade de atender um locatário específico.

Um exemplo de seu uso é quando uma multinacional quer se instalar no Brasil mas não sabe se vale a pena investir na compra de um imóvel próprio. Por outro lado, para atender as necessidades de seu negócio, é preciso a existência de um local com características específicas.

Nesse momento entra a figura do investidor, disposto a comprar um terreno e construir o imóvel ou reformar algo que já existe, a fim de atender especificamente as exigências da empresa. 

Para oferecer segurança jurídica aos envolvidos é firmado o contrato de locação na modalidade built to suit, onde o investidor figura como locador e a multinacional como locatária.

Quais são as regras do built to suit?

No ano de 2012, entrou em vigor a lei 12.744/12 que alterou o artigo 4º da lei 8.245/91, conhecida como lei do inquilinato, e acrescentou o artigo 54-A para regular a locação nos contratos de construção ajustada.

A mudança na legislação aumentou a autonomia entre as partes, dispondo que as regras da locação podem ser estabelecidas livremente entre locador e locatário, com apenas algumas ressalvas que veremos abaixo.

Revisão do valor do aluguel

Na locação convencional, disciplinada pela lei 8.245/91, o valor do aluguel corresponde ao pagamento pela fruição do imóvel e este, pode ser revisto a cada três anos caso não esteja adequado ao valor de mercado.

No caso do built to suit, além de remunerar o uso, a locação deve também remunerar o investimento feito pelo locador na construção ou reforma personalizada do imóvel. Por isso, é mais difícil falarmos em valor de locação conforme valor de mercado, tendo em vista que há outros fatores que determinam o preço entabulado entre as partes.

Pensando nesse impasse, a lei 12.744/12 dispôs que a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação, pode ser convencionada entre as partes.

Multa por desistência da locação

Na locação comum, o locatário pode a qualquer tempo rescindir o contrato de aluguel pagando uma multa proporcional ao tempo que resta da locação.

No entanto, tal regra não é aplicada aos contratos na modalidade buil to suit. O artigo 54-A,§ 2º, determina que no caso de rescisão antecipada da locação pelo inquilino, este, compromete-se a pagar a multa convencionada, que não pode exceder a soma dos valores dos aluguéis que o locador tem direito a receber até o termo final da locação.

Prazo para locação

Novamente a lei não estipula prazo mínimo ou máximo, devendo ser convencionado pelas partes o que acharem melhor.

O tempo de locação é calculado com base no tamanho do investimento versus o valor a ser cobrado mensalmente pelo aluguel, para que o locador seja ressarcido. Normalmente, a duração do contrato varia de 5 a 15 anos.

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